导语：2020年这一场疫情作为近几年最让人措手不及的一只“黑天鹅”，给多个行业造成了冲击，信托行业也不例外，项目延期兑付、项目现场尽调无法开展、新项目迟迟不能落地等情况都让信托生存变得艰难，作为信托资金主要流向之一的房地产信托还好吗？

    房地产信托跟国内的房地产行业的波动是紧紧相关的。自2017年起，房地产行业经历了史上最严格的调控政策，从销售端过渡至融资端；2019年12月中央经济工作会议明确表态“要坚持房子是用来住的钱，不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展”，明确了房地产市场调控政策依旧要长期落实，房地产行业的发展更为艰难。而据用益信托研究院统计的数据显示，2019年68家信托公司成立的房地产类信托规模为1410.62亿元，占当年成立信托总规模的28.89%，环比减少了8.61个百分点。年初新冠状病毒在全国蔓延，超过60个城市地区的房企售楼处关闭、工地停工，这无疑给本就举步维艰的房地产行业雪上加霜，在这寒冬环境下，房地产类信托还能投资嘛？

    虽然房地产信托的发展跟房地产行业高度相关，但是投资者需要明确房地产信托并不等同于房地产行业。

    信托只是房地产企业融资的渠道之一，作为资金需求量大的房地产企业在融资时往往是银行开发贷、海内外发债、信托、私募基金、融资租赁等多种融资渠道并行。

    房地产信托作为一类私募产品，主要面临着银保监会的“强政策”与“严监管”的双重监管。

    （1）“强政策”

    2019年5月10日，银保监会印发《关于关于“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知（银保监发［2019］23号文）》明确限制或禁止“信托领域向‘四证’不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资”等。其后多家信托公司收到银保监会窗口指导意见，要求控制地产信托业务规模，新增规模不得超过前一季度规模。

   （2）“严监管”

    2019年银保监机构对信托业开出37张罚单，涉及23家信托公司，罚没金额合计2282.36万元，其中对房地产类业务开出11张罚单，占比近1/3，罚没金额350万元，占罚没总额的15.34%，主要处罚项目为“直接或变相对房地产企业缴纳土地出让价款提供融资”和“违规投向四证不全的房地产项目”。

    “强政策”与“严监管”双管齐下使得房地产信托产品规模萎缩，对于投资者来说，也一定程度上降低了房地产信托风险，经过2019年的大力度监管，房地产信托项目逐渐向自身实力更强、违约成本更高、风险越低的头部房地产企业靠齐，一些小地产商因自身资本实力不够雄厚、项目区位资质不佳、项目本身达不到“四三二”等各种原因被信托拒之门外。 

    中指研究院、清华大学五道口金融学院等机构均将本次新冠状病毒疫情与2003年非典时期进行比较。他们认为相较于非典时期，受疫情影响现阶段房地产市场大幅增长的动力减弱，对融资依赖度加强，且 “房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的政策调控和房企巨大的债务负担影响了消费者购买需求，人们更倾向于持观望态度，但是观望并不意味着悲观，购买需求减少也不是无需求。

    从时间跨度上，疫情房地产行业的冲击主要集中在一季度，一定程度上会顺延至二季度。从过往房地产销售量分布看，一般认为一季度是销售淡季，三、四季度是销售旺季，尤其是“金九银十”以及年前是加大推广力度冲销量的黄金时期，此次疫情从年初开始爆发，整体上看对于下半年的销售总量影响有限。乐观估计一季度末、二季度初疫情能够结束，楼市也有望在三季度销售旺季到来前跨出低谷，即使疫情顺延到二季度，下半年实力较强的房地产企业较大可能会集中发力加快销售进度和建设进度，虽然不会再出现非典疫情过后的反弹，但也是有望回暖的。

    从政策看，在“房住不炒”的基调下多地政府因城施策适度放松，允许延期缴纳出让金，顺延相应开竣工期限、放宽预售条件、房契税补贴等，也给房地产企业一点喘气的时间。

    从需求方看，需求暂时搁置，人口红利依然存在。根据CREIS中指数据显示，在政策严控下，2019年全国商品房市场依旧实现销售额16.0万亿元，增长6.5%；重点城市商品住宅月均成交面积约2985万平米，小幅减少2.6%；全国商品房销售面积17.2亿平方米，仅减少-0.1%，房地产行业依旧可以保持一定时期内的增长态势。根据凤凰网房产做的最新网调结果，市场对于房价预期相对温和，约23.07%的网友认为疫情不会对房价产生明显影响，17.3%的网友认可房价经历短暂下滑后出现回暖，仅有约两成的网友对房价看空，这与克而瑞的预测基本相符，需求只会迟到，不会缺席。

    疫情过后的房地产行业会进一步调整。

    政策调控面，“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”主旋律不变。虽然受到疫情影响，多地政府对于土地市场或者房产市场有松动意向，但这种影响是短期的，从长期看，房地产行业受到经济下行的压力和城镇化进程放缓的影响，增速将进一步放缓，趋于稳定发展.

    行业结构层，地产行业新一轮并购重组蓄势待发。受疫情影响，房地产行业面临着资金链断裂的风险较高，而行业并购与资金链风险有较大关系。

    区域分布看，房地产行业重心回归一二线城市，三四线回落，呈现区域化发展。习近平总书记在《推劢形成优势互补高质量収展的区域经济布局》讲话中提出“要形成几个能够带动全国高质量发展的新动力源，特别是京津冀、长三角、珠三角三大地区，以及一些重要城市群”，这意味着中央的政策、资源都将向都市圈与城市群倾斜，吸引人口向核心城市聚集，形成了“东部粤港澳+海西、长三角、京津冀+山东半岛集聚区和重庆、郑州、武汉、成都、长沙、西安等城市核心二线城市”新格局。区域经济的快速发展和人口聚集优势将拉动房地产行业的区域化发展。

    对于房地产类信托业务，中央继续保持房地产金融监管不放松，央行的放水政策也会一定程度惠及房地产行业、减缓地产行业融资难度，但是因为总监管基调不变房地产类信托规模会持续缩小已成定局。

    虽然房地产信托向头部地产商靠拢，但并不意味着所有的房地产信托产品都好，对于如何挑选房地产信托，小编有以下几点建议：

    第一，选择实力强的信托公司

    信托公司作为信托产品的发行方承担着整个信托项目的运营，包括项目各相关尽职尽责调查、产品结构设计、资金募集、项目运营、资金归集与兑付，如果信托公司自身实力不佳很有可能会在项目多方协调中毫无作为。因此建议投资人挑选一家实控人实力强、资本实力雄厚、经营状况良好、历史违约记录少的信托公司，同时也要关注这家信托公司过往房地产业务的展业情况，我们倾向选择过往已经有较大规模房地产信托项目安全退出的信托公司。

    第二，选择实力强的房企融资项目

    目前市场的房地产信托项目融资方一般为项目公司，在此基础上集团方出面担保，投资人在筛选项目时需要结合几方来确定项目的实际操盘方是谁。同时投资人在选择房企时不能完全迷信于“百强房企”名单，百强房企固然综合实力强，但是不乏倒在寒冬之中的，例如百强房企三盛宏业，目前普遍房企资金链一直十分紧张，据克尔瑞发布的数据显示2019年中国房企海外融资高达752亿美元，其中当代置业发行的3.5亿美元债以15.5%的利率高居榜首，如此大的代价融资也反映了融资端收紧的情况下房企的资金之紧。作为谨慎的投资人应该关注房企自身的财务状况与造血能力，选择百强房企中的财务杠杆相对低且资金流管理好的房企。

    第三，区位，区位，还是区位

    对于房企来说，去化回款是缓解现金流最好的办法，君不见恒大都开始网上卖房了，而区位决定着销售回款的效率，选择优质区位的房地产项目，能一定程度上保障信托项目到期时这个项目有资金回笼；同时房地产项目中往往有土地、商铺、写字楼等抵押物，区位也决定着这些抵押物的价值。同等条件的信托产品，投资人需优先考虑优质区位的项目。

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