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政信项目中的抵押物怎么看?

发布时间:2020-09-29 16:06:00   浏览数:135  

财联社于7月31日发了一篇关于XX信托某项目可能存在抵押物评估报告造假的文章,引起了投资人的注意,虽然目前这个问题还有待进一步核实,但是还是给投资人敲了一记警钟。


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作为一种重要的风控措施,抵押物的效力对整个项目的影响都非常大,比如抵押物没有办理抵押、估值虚高甚至是抵押物在这个项目之前已经抵押给其他方等各种坑,都会给项目增加很多风险。


我们投资人在购买项目时,怎么去分辨里面的风险呢?好信托研究院带您一一来看。



一、判断抵押物是否已经抵押到项目中了


抵押物是否真的的抵押到项目中了是判断抵押这种风控措施效力最核心的一点了,如果抵押物都没真正抵押过来,后面的抵押物顺位、估值等一系列问题都无从谈起。


怎么判断抵押物已经抵押到项目中了呢?看抵押权证!


抵押权证是什么?抵押权证是去国土资源局或者不动产登记中心办理抵押登记的时候,颁发的一个盖红章的证,因为在我国抵押权是登记产生的,只有抵押权证才能证明抵押物抵押到本项目中,如果发生纠纷需要通过法律途径处置,有了抵押权证就拥有了优先的抵押权。


抵押权证长这样:

 

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只有抵押合同,不算真正的抵押。很多项目里基本只提供一个抵押权人和抵押方签订的一个抵押合同,实际上只有一个抵押合同并不能证明抵押物真正抵押过来了,合规的手续是双方签订完抵押合同之后,再去国土资源局或者不动产登记中心办理抵押权证。


后置抵押可能存在未来不能抵押的风险。


前置抵押是项目里的已经办好抵押各种手续了。


后置抵押是项目成立之后再去办抵押,实际上就是抵押还没办。可能说好的未来要抵押土地没拍下来、把地抵押给其他人了等原因导致最终项目根本没有抵押物。


为了降低风险,信托项目里的后置一般会在合同约定项目成立之后的几个月内去办理抵押,如果规定时间没有办理就提前结束项目,并且规定指定未来抵押的土地不能抵押给其他方否则就是违约;或者向指定账户缴纳一定的保证金,办理抵押之后可以归还保证金。这个就很考验信托公司的管理能力和道德风险。


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抵押权证怎么办理呢?以土地抵押为例,去办理抵押权证通常需要抵押人提供抵押土地对应的国有土地使用权证原件,来证明自己确实拥有合法的土地使用权,为什么不提供土地所有权证?因为我们国家规定土地是国家、集体所有,个人只拥有使用权。同时还需要提供抵押权人与抵押人双方的身份证明、借款合同与抵押合同的原件、正式的土地评估报告、土地附着物说明文件等资料。各种资料齐全了才能顺利办理完抵押权证。


抵押权证如何去辨别真假呢?可以去办理抵押权证的当地国土资源局或者不动产登记中心查询一下不动产抵押的相关信息,核实抵押权证的真实性。



二、判断抵押物是否有重复抵押?


由于抵押物是可以重复抵押的,尤其是价值比较大的抵押物,这就提醒我们投资人,即使抵押物已经办理了抵押权证,我们还需要进一步核实项目中的抵押物是否有多次抵押,如果有多次抵押,本项目是第几顺位受偿人就非常重要了。


项目中是否有多次抵押?可以从项目的尽调报告中查看,看项目中关于抵押是如何规定的,一般没有说明的都是第一顺位抵押。比如下图中项目明确说明了抵押物已经第一顺位抵押给工商银行,那本项目中抵押物就只能是第二顺位抵押了,这种抵押效率就差一些。


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如果抵押物已经第一顺位抵押给其他方了,项目可能存在什么风险?这样操作抵押率实际上变高了,第二顺位抵押在计算抵押率是需要剔除第一顺位担保的金额,按抵押物剩余部分价值计算抵押率;而且清偿时第一顺位有优先受偿权,第二顺位需要等到第一顺位清偿完之后才能获得赔偿,如果第一顺位债务过多或者抵押物贬值了,到第二顺位债权人可能没有足够有价值的抵押物可处置,没有真正起到风控的作用。



三、判断抵押物估值问题


我们常常说要关注抵押率的高低,抵押率越高项目风险越大,一般的抵押率超过70%就认为这个抵押率偏高了。


抵押物率由什么因素决定呢?一个是贷款的金额,另外一个就抵押物的估值。


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在一个项目中借款金额是固定的,抵押物估值越高抵押率就越低,意味着越值钱的抵押物对项目风险覆盖的能力能大。


怎么去看抵押物的估值呢?一般项目中会提供专业的资产评估机构出具的正式评估报告,可以通过查看评估报告的内容了解抵押物的估值。评估报告中会详细载明抵押物的情况、采取的估值方法、当地的土地房地产市场等,最终给出一个明确估值。

 

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房地产评估对专业的要求很高,我们普通投资人虽然没办法去做精确的评估,但是可以通过房天下这些公开的网站了解抵押物附近的同类土地、房产的均价,与评估报告中披露的抵押物单位面积均价进行,粗略看看评估报告中的单位均价是否虚高。如果同一个地区、同一时间的单位面积均价有明显的差距,投资人就需要警惕了,很可能这个评估总价存在水分。


好信托研究院:投资人在购买信托时,抵押物是项目中一个重要的点,通过以上三步可以初步判断出抵押物的情况,当然投资人也不能只看抵押物,需要结合项目综合来评估项目优劣。


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